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昨日はO社長が新築社屋&収益物件を建設するという事で素敵な門構えの設計事務所に僕が同伴する事になりました。本来であれば、こんなコンサルみたいな余計な真似はやらないのですが、信頼している先輩がピンチなのでテコ入れする事になりました。

予定している建物の構造は鉄骨3F建のテナント併用賃貸住宅。敷地300坪。2LDK×8、事務所×1の建坪は235坪。図面もあり、既に叩き台はできていた。設計事務所に任せて順調に行けば来年1月には着工する計画みたいでした。

競争入札での予想坪単価は60万以上は必要なんだとか。つまり235坪×60万ですので建物だけで1億4100万円となる。税金、外構費、設計料、解体費など…その他諸々の諸経費は別途必要とのこと。初めての収益物件にしては規模がでかいです。しかもこの物件だけでない。2年で３棟するらしい。その内の1棟は7階建の新築ビル。あらら…

おそらく…このまま進めば諸経費を含めたら、この1棟だけで、1億6000万円に跳ね上がる。これが決して高いわけでは無く普通ですが表面利回りで言うと5%位しかでない。土地があるのにです。さらに自社のオフィスや親の新居も併設するのでその分はまだ下がる🤷🏼‍♂️

設計事務所や工務店は建築のプロであっても、不動産投資のプロではない。わかってるような振る舞いはしますが、実情はわかってないと思う（笑）。

もちろん悪意はありませんし当たり前でしょう。でも施主はプロだからと信頼します。今まで僕も沢山の設計事務所の方と打合せしましたのでよくわかる。これがわかる設計事務所を探すのは逆に厳しい。

僕の設計事務所選びは過去の実績を参考にしたデザイン力と設計料に着目します。設計事務所自体のオフィスも大事ですね。

しかし、世の中は比較できないのに見切り発車する大家さんが圧倒的に多い。主に節税重視か相続絡みなんでしょうね。キャシュフローを主とした考えはないのね。そして悪い事に資産家には銀行もお金を貸すんですよね。

だからか知りませんが…多くの地主系大家さんは普通に建てると儲からないのです。資産家のO社長も同様ですね。

帰り際に、ラーメン🍜ご馳走になりました。食べながら軽く本日の内容について以下のような感じでボソッと本題を話しました。

…このまま社長の計画を実施すると事務所や親の新居もあるし満室で計算しても毎月数十万は赤字となりますよ。ざっくり現状で計算してみたらマイナス50〜60万位は毎月赤字です。 満室でこれだから、さらに空室や金利上昇リスク、減価償却やら家賃下落リスクなどなど…長期融資期間中を考えたらもっと負担は超えますよね。

300坪も土地を所有しているのにこれではせっかくの資産が負債になると(収支計算ソフトをみせながら) …すると顔がみるみる落ち込んでいった😰あまりにもショックなのかラーメンが喉を通らない感じ。沈黙が凄かった。業者側の立場ならこんな話しませんからね仕方がないのですが…

そこで…まぁ、業者との契約前の今ならまだ間に合うので大丈夫と説明。僕が根底からテコ入れしますから、この予定していた数字をよく覚えておいてくださいねと。。後でどんな差異がでるか比較もできる。それで最終的にやるかやらないかは社長しだい。

そしてあるポイントだけを伝えすぐ実行してもらった結果、この日だけで計3350万のコスト削減が確定した。これには社長も大喜び😁。相場観や原価なんか知ってると簡単ですからね大した事ではないんです。 まあ、ラーメン一杯で3350万円も得したわけですからね僕もお役に立てて嬉しい（笑）

これからまだまだ細かな微調整で数百万は軽くいけるはず。他の大物案件もあるし、今しばらくはテコ入れします。

さて今日は今から銀行が決済の手続きにきます。自分の雑用もさっさと終わらせないとです🤦🏻‍♂️

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